北京二手房危局來臨 觸及2011年警戒線
[摘要]
成交觸及2011年警戒線今年前五個月，已經有兩個月成交量低於7000套，甚至低於2011年下半年的平均水平。而通常情況下，月度成交量一旦低於8000套，就被認為市場表現較為低迷。
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成交觸及2011年警戒線今年前五個月，已經有兩個月成交量低於7000套，甚至低於2011年下半年的平均水平。而通常情況下，月度成交量一旦低於8000套，就被認為市場表現較為低迷。
今年的北京二手房市場上半場已近尾聲，跌勢難擋，成交量已低於2011年點。如果成交量繼續萎縮，2011年的市場大洗牌或將重演。
由於很多影響二手房成交的因素仍然沒有改變，今年北京二手房冷淡期已持續近半年，客戶的觀望情緒未見改善。雖然如今按慣例已到交易旺季，但成交清淡，價格下滑已成定局：4月份以來，北京市二手房周成交量已連續八周處於2000套以下水平，成交疲軟的狀態未現任何好轉。
價格在下降，成交量急速下滑，整個北京二手房市場就像冰凍瞭一樣，成交冷淡。 海淀世紀城區域中介公司一位經紀人對中國房地產報記者直言： 整體市場都不好，現在我們從業人員都摸不清今岩盤浴床年將是一個怎樣的市場。
觸及2011年警戒線
很多在二手房中介工作過多年的經紀人提起2011年的北京樓市還心有餘悸。當年受北京出臺限購政策影響，二手房市場在下半年持續低迷。中介行業也經歷瞭一場大洗牌。
記者從鏈傢地產提供的當年二手房成交數據看到，在2011年下半年市場最難過的時候，平均月成交量為七八千套。而今年5月份，北京二手住宅成交6929套，仍低於2011年市場冷淡期。
事實上，在今年前五個月，已經有兩個月成交量低於7000套，甚至低於2011年下半年的平均水平。而通常情況下，月度成交量一旦低於8000套，就已經被認為市場表現較為低迷。
2011年調控自上半年開始，到下半年，陸續傳出中介機構關店與裁員的消息。據當時的媒體報道，到2011年9月北京全市的中介門店數量為5310傢，相比這年2月北京限購政策出臺時的6029傢，減少瞭700多傢。
這個月成交比2011年還要低，2011年行業走掉4萬人。 提起2011年的北京二手房市場，在北京經紀行業摸爬滾打多年的經紀人小餘仍然記憶猶新。但他認為目前成交量萎縮隻有幾個月，還不能下一個很明確的定論是否會比2011年更難。
在小餘看來，還不敢明確說下半年成交會如何，因為他覺得中國房地產市場短期內還是政策市場。但如果成交量持續低迷，最多也就半年時間，一定會有很多公司被淘汰，關店、員工主動或被動離開是必然。
但鏈傢地產市場研究部分析師李巧嶺則認為，北京的二手房經紀行業經過2011年洗牌，門店、人員規模已經縮小到較為合理的狀態，市場占有率結構也比較穩定，還不會出現較大范圍的關店潮。另外，經過2011年的市場下行，行業內對於市場短周期波動的認識更為理性，目前對於後市還沒有出現過於悲觀的預期。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉接受中國房地產報記者采訪時岩盤浴機器價格表示，對經紀企業而言，關店裁員這樣的行為除瞭與市場情況有關以外，也與企業自身戰略、規模、經營情況、對後市的預期和判斷等眾多因素相關。
不同企業有不同的實際情況，作為同行，我們不能過多評論。不過目前，北、上、廣、深四大一線城市市場逐步遇冷基本上是從2月份以後才日漸明朗的，對於經紀行業來說，3個月的遇冷還不足以促使整個行業出現大規模的萎縮。 他說。
胡景暉進一步表示： 日前上海的中介公司德祐和中原曾傳出關店裁員的消息，以前二手房市場不好時，它們也有過類似的舉動。我們認為這是企業自身的行為，不能作為整個經紀行業要大洗牌的證據。當然，如果二手房市場長期持續這種低迷趨勢，不排除會促使行業產生調整。那麼更有實力和更具品牌影響力的企業會迎來發展機遇。
價格已進入實降階段
到5月，北京二手房市場2.8萬元/平方米左右的均價，相比前4個月3萬元/平方米左右的均價已下降瞭約2000元/平方米，接近去年水平，可以說進入實降階段。
記者采訪瞭解到，目前很多業主大多急於換房以及急於用錢，這種情況都會允許有較大空間。多個區域案例顯示，此類業主幅度能達到三四十萬元。
2014年年初以來，受自住型商品住房入市、信貸政策趨緊等多種因素影響，北京出現由外及內的趨勢，剛需購房群體持續觀望，讓近郊區二手住宅成交占比不斷下降。
自2月起，近郊區成交量連續三個月環比下降。而從3月開始，近郊中通州和昌平最先下滑，隨後近郊區價格開始微跌。
對此，鏈傢地產市場研究部分析師張旭認為，自住型商品住房入市和信貸持續收緊，影響最大的就是首套剛性需求。因此，需求觀望濃厚時，郊區成交回落更為明顯。
目前郊區價格降幅逐漸收窄，城區價格下調幅度增加。5月城區的價格下調幅度超過瞭近郊，達到3.7%。
事實上，通常認為城區房價本身存在一定幅度虛高。加之從客戶群角度看，需求量更小，業主急售套現的情況可能更加明顯。
如果按當前城區套均總價350萬元計算，單套調價平均約有13萬元，比4月增加瞭近2萬元。由此可見，從今年3月開始，北京二手房市場已進入實質的過程。
李巧嶺告訴中國房地產報記者，目前較為明顯的行為，依然主要集中在急於出售的房源中，幅度更多由業主的心理預期決定。目前，新增房源量大幅下滑，已出現業主抗價離市的現象，預計整體房價在這種博弈狀態不會出現大幅度下滑。
在胡景暉看來，今年程度最終隻能以市場實際表現來衡量。 從目前來看，大幅度的調整不太可能，因為房地產市場與經濟的高關聯度，樓市的大幅度激烈調整，將影響宏觀經濟和政府更加關註的民生。如出現大的調整，政府也會采取一定的手段進行幹預，穩定市場將在意料之中。
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石頭侃房介紹：
近10年房地產媒體從業經驗，曾就職於雜志、報紙、網站等多種房地產媒體，2014年創建自媒體號石頭侃房。現任易居中國旗下地產人網新聞主編！
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